停车场产业投资:爆发前夕的黄金之地
发布时间:2018-03-27 16:13:15 浏览:2133次
       停车场行业具有对冲通胀、现金流稳定、价格逐步上涨以及泊车刚性需求等特点,成熟的长期租赁车场运营模式已经在西方国家取得了市场化的成功,可以给投资者带来稳定的收益回报,是目前国外险资、大型机构进行资产投资配置的重要选择。在中国,停车产业一直被低估,但中国具有机动车保有量基数大,停车位需求缺口极大,随着中国积极的停车政策陆续出台、行业智能技术的升级以及ABSPPP、产业投资基金、企业债券等金融工具的助力,中国停车产业迎来了新的黄金机遇。
 

停车产业空间巨大 —

     在大中城市里,出行最大的难题已经从坐不到车变成了停不了车。开车20分钟,抢车位半小时已经成为了都市出行常态。特别是在寸土寸金的一、二线城市,停车位单价比商品房住宅更贵的新闻已经屡见不鲜。随着中国城镇化进程不断加速,汽车的保有量飞速增长,自2010年起,中国汽车保有量就稳居世界第二,并且每年以超过10%的速度递增。截至2017年,中国汽车保有量已达2.05亿辆,预计2019年有望超越美国达到2.8亿辆左右,成为汽车保有量世界第一大国。不难预测,汽车保有量的激增、城市车位配比失衡,也使停车成为中国城市级难题。

    

    根据交通委登记备案车位数据统计,中国一二线城市的机动车与车位的配比是10.5,甚至更低。而在国外城市发展过程中,汽车保有量与车位建设是同比例上升,欧美城市的机动车跟车位配比稳定在11.21辆机动车配比1.2个车位),国内停车位缺口在一亿个以上,存在巨大需求上涨空间。

    中国当前已经建设的车场,还存在着车位的空置时间和周转率还并没有完全释放,空置车位的信息无法让停车的用户知道,这就造成了人流的特点跟车位的配置信息不对称。停车场的资源不能被没有被充分利用。交通主管部门和出行市场同样迫切需要具有停车专业运营管理能力的公司,提高车位运营效率,提升车主泊车体验。

▲主要城市停车位配比:备案车位数/汽车数 (2016)
数据来源:专家访谈,行业报告

▲中国机动车保有量及同比增长率
数据来源:专家访谈,行业报告


    另一方面,停车收费和地产价格被严重低估。以北京为例,拆迁
1平米的住宅,建设成本最低要3-5万元人民币;而建设一个约10平米的车位,其拆迁费就达到了30-50万元,而车位使用权平均出售价格仅为10-20万元,其价值相较国外车位和国内的住宅,尚有很大的挖掘空间。对比西方发达国家的停车费用,中国停车费用相对较低。随着发改委等主管部门对于社会资本新建车场收费定价权的开放步伐逐渐加快,未来市场调节的停车费用将有较大的增长空间。


▲各城市停车费用日均价格(美元)
数据来源:高力国际 全球中央商务区停车收费报告

转折机遇

    肇庆市位于广东省中部偏西,属于珠江三角洲经济区范围,端州区位于西江中下游北岸,是肇庆市政治、经济、文化中心。端州区辖4个街道(城东、城西、黄岗、睦岗)、下辖88个社区居委会,总面积152.3平方公里。肇庆市端州区的基础设施完善,产业层次多元,制造业发达,配套能力强,市场体系较健全,文化开放兼容,具有国内一流的营商环境。同时,肇庆市端州区的地缘、区位优势明显,外向型经济发达,汽车保有量激增的同时,停车需求亟待解决。此次阳光海天与肇庆市端州区政府签订战略,将针对端州区停车需求和地理区域特质,对端州区主城区的停车场资源进行整合、提供专业的停车专项咨询规划服务、参与端州区停车场开发建设和后期运营管理。

    凭借智能泊车技术的进步、产业政策的逐步完善、ABS(资产证券化)/PPP(政府和社会资本合作)/企业债券等金融工具的共同助力,停车场行业的发展即将迎来新转机。

    首先,随着技术的革新以及互联网基础设施的不断完善,车场的运营效率以及车位领用率会有极大的提升。 在传统停车行业时代,由于在完全人工操作的环境下运营,技术水平比较低,在效率方面有很大的缺陷。随着互联网技术的发展,以及智能设备的升级换代,互联网+已经深入渗透到停车行业,制约停车行业发展的效率紧箍咒已经被打开。

      目前,一些国内的停车运营管理公司已经开始通过大数据、云计算、智能设备等技术颠覆传统的停车运营管理模式。用移动互联网的方式把停车场的时间、空间、周转率的信息跟用户直接连接起来,直接交付,解决信息不对称的问题,这也可以逐步缓解停车难的问题。

    其次,过去整个停车行业的价格是政府主管部门确定,2015年政府对定价权的放开,使得投资停车行业的社会资本有了市场化定价的空间。国务院、发改委、交通部等七部委先后印发《关于加强城市停车设施建设指导意见》、《中央定价目录》、《关于进一步完善机动车停放服务收费政策指导意见》等政策性文件,明确停车产业化、市场化是解决“停车难”的必由之路。

    近些年来新的政策不断出台,政府部门明确了从资金支持、停车场建设、收费市场化定价、信息化停车等方面支持产业发展。具体包括推广采用PPP模式建设停车场,简化停车场投资建设、经营手续办理程序,持续加大停车场建设企业债券发行和产业投资基金规模,建立停车基础数据库,社会资本投资停车设施服务收费标准由经营者依法自主制定。  

    此外,在停车场产权方面,法律法规越来越完善,在一定程度上保护了停车场运营管理者们的权益。这些变化都逐步驱动着整个停车行业的新变革,在资本市场吸引着越来越多的追捧。

     第三,金融工具为停车场提供了资本助力。近年来,资产证券化为盘活停车收益权提供了可能,特别是停车场资产所产生的稳定现金流,是优质的底层资产。优质的资产以及灵活的金融工具,为该领域的飞速发展提供了可能性。

    第四,国内外多家机构投资并竞标停车资产。由于停车场拥有现金流稳定,可以对抗通胀,国内外资本对停车场资产青睐有加。2017614日,KKR宣布收购荷兰停车场运营商Q-Park 100%的股权,价值约29亿欧元,Q-Park去年营收8.25亿欧元,净利润8,540万欧元,目前管理车位超过87万个,拥有2,500名员工。

    此前,香港首富李嘉诚旗下的长江基建、中国首钢集团也对法国知名停车公司IndigoPark进行了收购,报价约40亿欧元,同时参与竞争的还有加拿大公共退休金投资委员会PSP集团。 Indigo在世界范围内约有4,000多家停车场,共设200多万个车位。国外成熟的车场运营模式已经得到了印证。随着国内政策等各方面的逐渐完善,中国停车产业未来也会有长足的发展。

 

停车行业未来的多元化想象空间 —

    目前,在停车产业尾部还有很多没有被挖掘出来的价值,即停车场景的价值。对停车场景的开发,既能增加客户体验,又能增加附加价值。停车场具备较大的公共空间,同时也产生大量的车流以及人流,为停车场的增值提供了可能性。

>>>>场景一:仓储的场景

    根据目前的经验,一般情况下停车场有5%左右的闲置空间可以拿出来做仓储服务。随着国内物流仓储产业的发展,对仓储空间的需求不断提升。地下车场的空间利用,会极大的契合市场的需求,也会提升停产场的附加价值。

 

>>>>场景二:后汽车服务的价值

    目前整个后汽车服务市场创新模式特别多,传统4S店运营方式正在接受挑战,而停车场这样巨大的流量是汽车服务的重要入口。如果把车辆的流量入口接入到洗车、美容、保养、维修、保险等领域,未来停车场将是后汽车服务的巨大价值入口。

 

>>>>场景三:充电场景

    电动汽车这一轮的更新迭代,对于整个汽车产业的颠覆正在发生,很多国家已经有明确的禁售燃油车时间表,中国也实现双积分制,我们已经感受到扑面而来的电动汽车机会。在未来电动汽车阶段,对于停车场的场景是高度依赖的,充电的过程绝大部分会是在停车场里完成的,所以未来很值得想象的。

 

>>>>场景四:停车场的广告价值

    停车场提供的不仅仅是简单的地下停车场空间,通过互联网技术还能够了解到用户的位移、用户清晰的画像,可以很精确的知道,知道用户的性别、年龄、消费习惯,从哪里来,到哪里去,有什么消费需求等等。这将是非常精准的广告投放,它所具备的广告价值是不可估量的。

 

    综上所述,对于停车产业这样一个巨大的出行市场,随着政策颁发落实、技术升级、金融支持、互联网辅助,都为行业的转型升级提供了可能性。而停车场对冲通胀、稳定的现金流、较高的行业天花板、社会资本的助力为停车行业爆发提供了强劲的动力。

 

(本文摘自:中融财富)

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