【集团要闻】地产+金融,停车资产迎来价值风口
发布时间:2017-12-15 11:16:11 浏览:547次
停车难是大中城市的民生“痛点”之一。贝恩公司一项调查显示,60%的消费者认为在核心的市区停车非常困难,多数人发现至少要找5分钟以上才能找到一个停车位置。为解决“停车难”的问题,2015年8月,国家七部委共同印发了《关于加强城市停车设施建设的指导意见》,明确了停车产业化、充分调动社会资本积极性、加快推进停车设施建设的政策导向。
在房地产逐渐退热后,原来作为房地产“配料”的停车资产却在中国人的消费升级过程中变得更有投资价值。


在经济新常态市场环境下,地产行业价值链整合趋势明显,地下空间成为推进地产行业持续发展的新枢纽区域,构建深度挖掘地下空间价值的全产业链并将其嵌入地产综合服务体系之中,这将成为驱动地产行业逆势增长的关键环节。 停车资产具有不动产属性的同时也具有金融属性,通过改变原来粗放的经营模式,逐渐转化为精细化的运营,提质增效。在资产荒的背景下,停车资产将是下一个价值洼地。

嘉宾主持
GUEST HOST
 
华平投资亚洲地产组执行董事  张其奇

地产和金融两大行业在中国经济版图中举足轻重,两大行业正悄然发生着巨大的变化和革新,两者紧密联系又互相影响。过去二十年,整个中国地产市场从开发的模式、业务模式、运营模式,到增量与存量的转换都发生了非常大的变化。而中国的金融市场也在过去的二十年里从更多银行的融资转向多渠道融资、更多间接的融资转到直接的融资、很多债权融资慢慢转到股权融资,各式各样新型金融创新也在悄然发生
本次巅峰对话我们重点探讨一下地产行业中之前大家关注相对比较少的停车行业,看怎样的资产会受到投资人的亲睐?在做资产配置和投资的时候,对停车资产是怎样的定位,以及停车板块在这样大的趋势里面会发挥怎么样的作用。


对话嘉宾
GUESTS

 
国寿资本总裁  刘晖

我们从2013年开始配置投资性不动产,在我们投资的过程中,我们投资了一个停车场项目。我们出资了2.5亿美元,投资了美国最大的自有停车场的运营商Inter Park,我们投资它看重的是比较稳健的现金回报和比较可观的增值空间,因为美国是车轮上的国家,虽然停车场资产并不是主流的投资资产,但是因为它也是发展运营比较完善的资产,可以给我们带来比较稳定的现金流,所以我们投资了美国的停车场基金。
接下来,我们也会关注国内的停车场资产。中国的停车场资产,我认为对我最有吸引力的有两点。一是供给缺口大带来的成长性,停车场车位严重的缺口,这个投资机会可能会是10万亿的当量。所以我觉得未来在供给上,中国的改造力度会加大,我们会非常关注这个行业的成长性。
二是需求的刚性带来的安全性。因为停车场资产影响它的指标主要是机动车的保有量、总运行里数、旅行人数、燃油价格等等。这些主要都是宏观经济指标,它波动性很好,特别是中国一二线核心城市机动车增长非常快,这样需求缺口越来越大,整体会给我们安全性的保护。
停车场资产作为一个小众资产,它对比我们这几年高速发展的城市化、高歌猛进的房地产,以及快速增长的机动车保有量是相对滞后的。随着地产和金融的互动,金融在布局全产业链的不动产,而地产也在金融化,这样大家都有了金融化、证券化的思维,把低活的不动产变成高活的金融品,可以说大家都有了一双发现的眼睛,在资产荒的情况下看哪些资产是有现金流的,可以证券化的,这是这些促进了人们发现停车资产这样的价值洼地。
总之,我认为中国未来的停车场具备很大的投资空间,我们也希望在阳光海天这样的领先机构的带领下,市场更加产业化、专业化、市场化。保险资金也能发挥长期限投资优势,希望给被投企业时间换空间的机会,能够把握住中国现在的政策和市场的结构性机遇,能够实现理性、可持续性、快速的增长。

 
阳光100集团董事长  易小迪

三十年河东,三十年河西。几年前,资本市场追逐的还是住宅市场,这两年发现资本市场对非住宅市场包括工厂、停车场等投资成为了热点,确实是房地产到了转型点。
有人说下半场的黄金时代,或者是白金时代,其实下半场就是非住宅市场的主角,因为住宅到了同质化竞争,到了白热化,到了巅峰。非住宅市场恰恰刚刚开始,我们在提升商业、停车资产的价值空间,我们过去一直很不重视。
现在还有一个问题,政府把车库价格管得比较严,是固定价格,市场价值没有起来,但是我相信逐渐的都会起来。现在实质上停车场是供不应求的,在二三线城市都存在堵车现象,从配置来说,停车场都是不够的。但是现在老百姓包括政府对车库价值还没有完全意识到,除了市场问题之外,要反思一下我们的发展商,我们不太重视车库的开发、运营和价值提升,没有时间去管,所以车库管理也很不到位。
我们也做过一些事,比如我们最近做的社区商业的运营,运营和不运营的价值好差几倍,不运营有些商业是零,运营以后可能卖十万、八万,这是我们讲下一步可能非住宅市场还有很大的空间。
第二个感受,非住宅,包括车库资产这种资产,它的成败在于如何把运营做好,恰恰地产商没有重视,或者很多地产商也没有人、没有系统的挖掘和运营资产的价值。运营团队是决定将来持续增值的非常重要的考验因素,不仅仅是挑了一个好的地段,或者是有钱去投资。如何把剩余的物业价值运营好,根据不同的地段,运营的能力需要很大提升。我们自己做商业街区也讲,其实最缺的是运营人才,而不是缺钱去投资,去改造。包括商业街区,根本不缺招商能力,招来商家怎么赚到钱,怎样让租金提高,这是最重要的。其他资产的价值,在运营方面如果是专业队伍,能够切得更深的话,培养这些专业,有非常大的提升空间。
讲到资本市场,不仅仅是投资价值,从运营本身来说,租金上升空间和将来的回报都是非常可观的。现在住宅的投资2%、3%,其实车库现在本身就不止,如果有这样专业公司去做更值得资本追捧这个事!


主持人提问:
未来金融市场,中国金融企业会有怎样的变化?在这样大的趋势下,停车资产这块细分领域对金融企业的吸引力在什么地方?



中融信托执行总裁郎波

用几个字来形容2018年的房地产:还是会稳,一二线城市依然严控,三四线城市依然去库存。从2017年年初的一刀切,到现在我们看到制度、方案的细化,我们把房地产也细分了,分到住宅类、商业类,还有棚改。
这次我们深度探讨一下停车场这一另类资产,其实我们可以看到政府政策和金融支持政策会逐渐明晰、细化给到优质资产更大的支持,金融转虚向实、去杠杆,五大部委坚决不准嵌套,把分类别管理打破。
我发现停车场资产有两个特别好的点。一是它相对分散,二是我们挑到核心的区域、核心的位置、核心的资产,阳光海天会用轻柔的模式,比如五到十年的钱一次性把收益权买过来。五到十年周期,不用担心收入不稳定,也不担心租金恶意上涨,收入是持续稳定的增长,但坏处是需要一次性投入这个钱,当然还好有比较长的社保资金、保险资金,有像华平这样的资本金做保证。
在现在这个阶段,有优秀的战略投资人一起来做资本金的启动,我们能做停车场基金,来做基金化,来做前期的pre IBS,把资产形成之后,我们可以同时用不同的市场,银行间市场,或者交易所市场,我们做双SPV的结构化,我们把分割的、长期有现金流的资产,同时跟现在所有权分离的,我们能把收益权本身打包做资产证券化产品,让它金融化。我们有短期、中期、长期的钱,得以使得现在的资产能够低金融化,能够使得企业的报表很健康,这个事情不仅能想到,而且能做到,而且有国家政策,和金融市场、金融机构各方面的支持做这个事。


主持人提问:
汇泊基金作为专注于停车资产的基金,为什么会选择停车资产作为一个专注的行业?您跟开发商之间的互动是怎样的?以及未来投资资产的价值会在什么地方?


汇泊基金CEO曹文伟

五六年前我们看到传统房地产行业的增长速度已经放缓。那么必须从现金流角度,从资产升值角度发掘没有被发现的新资产。现在中国很多城市已经有他们的停车策略,所以我相信未来无论从宏观还是从微观,都很有利于停车地产行业的发展。
从停车投资领域来说,和开发商打交道,基本上会碰到几个关键的部门,需要我们要建立良好的沟通和关系。首先是销售部门,买卖产权寻价的过程比较长,而机构投资者作为一个总体,以批发的价格去盘寻价的时候,估值怎样判断需要花比较多时间和精力,在这方面双方需要达成共识。
二是从经营方面,我们经常会和物业,特别是商管团队打交道。虽然我们是做停车投资的,是提供服务的,但是开发商和业主还是会表示担心,怎么样减少他们的疑虑,达到共赢是我们需要考虑的。
我们和开发商绝对是双赢的,我们能解决他们的尾盘。停车的收益没有做开发这么高,这是事实,因此必须要长期发展,做中长线投资。我们做停车是做量,不是把价格做高,必须考虑老百姓的付费习惯问题。我相信全球开车的人都不喜欢付停车费,但是如果你提供一定服务,让他们在服务和免费之间二选一,相信他们会选择比较有品质、有规模、有品牌的经营性停车场。

过去的很长时间,中国停车位的资产运营受限于政策等因素,成为中国地产行业为数不多的资产价值未出现明显上涨的细分行业。因此,在停车需求不断增长的背景下,通过技术和金融手段提高对停车位的有效利用和管理,将大幅提升资产的运营效益,从而推升其资产价值。

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