【集团要闻】停车次世代:资产金融化价值凸显
发布时间:2017-12-28 15:30:39 浏览:1089次
过去的很长时间,中国停车位的资产运营受限于政策、资本、技术等因素,成为中国地产行业为数不多的资产价值未出现明显上涨的细分行业。而根据贝恩停车产业报告显示,近几年中国停车行业规模正在以年均18%的增速快速增长。仅2016年,停车行业交易规模已达4200亿元。贝恩预计,到2021年,停车交易整体规模将达万亿,其中,商业体规划车位交易额7800亿元,路侧停车位交易额将超过2000亿元。

在国家宏观调控和资产荒的背景下,寻找可投资的资产难度不断加大。因此,能带来长期稳定现金流的停车资产将成为下一个目标。停车场同时具备不同业态地产重要配建设施以及日常生活频繁经历的空间场景的双重属性。对停车场进行体系化的管理、专业化的服务、前瞻的运营模式和多元化的增值开发将全面推动地产商业和经济价值的持续增长。

在完成新一轮15亿人民币的融资后,面对政策开放、资本进驻和停车需求的不断增长,阳光海天停车产业集团总裁江沁园深入剖析了如何通过提高对停车空间的有效利用和管理,从而大幅提升运营效益,以及如何通过金融工具的运用,为停车资产带来金融属性,从而推升停车资产价值。未来会有越来越多的停车物业将改变原来粗放的运营模式,逐渐转化为精细化的运营,提质增效。

在我们做这个事情之前,停车资产根本没有被广大业主作为一类明确的资产来运作。之前我做房地产开发商的时候,公司堆积了三四十亿停车资产在手上处理不掉,资产变现效率极其低下,这是中国的开发商朋友们遇到的一个很大的困惑。

在国内没有得到足够重视的停车资产,在国外却被当做是非常优质的资产,特别是在核心城市。我在纽约生活过很久,当时在Westen Hotel花100—120美金左右可以租一个房间,但是酒店没有车位,他们说旁边有停车场,39美金一晚上。我算了一个账,Westen Hotel一间七八十平方米的房间,附赠了一大堆设施:游泳池、服务、装修等等,一晚上卖120美金,而旁边一个停车场平均面积15平米,窗户都没有,却卖到每晚39美金,这其中的价值差距是显而易见的,我觉得这是巨大的机会。

后来我们仔细研究了国外的模式,希望能从国外企业的经营模式中得到一些借鉴。这里我拿两个企业举例:第一个企业是美国最大停车管理公司,叫SP,它的车位数超过200万个,其中值得一提的是美国有70个机场都是由它管理的,无论在机场内停车还是在机场外停车,都是这家纯民营企业管理,很了不起。它的年收入是16亿美元,税后收入估计2000多万美元纯利润。而相比来说,欧洲有一家很小的公司,只有80多万车位,年收入却8亿多欧元,实际税后利润接近9000万欧元。

为什么差距会这么大?

这里面核心区别就是欧洲这家公司拥有6%的停车场产权和63%的经营权。这个发现让我们敏锐的感觉到掌握资产,或者长期的收益才是我们主要的业务方向。

我们认为停车金融可以分为两类,一类是终身使用权或者叫产权购买,但是国家对于产权定义非常不明确,有的城市车库根本没有产权登记;另一类是中长期经营权租赁,也就是我们在较长时间内掌握它的运营权。但是随着“资产荒”和停车难问题的加剧,业主也开始发现停车资产的巨大价值潜力,因此业主对于停车资产交易也变得谨慎。但是由于缺乏专业运营能力,停车资产在业主的运作下增值空间有限。因此我们针对停车资产、针对业主不同的需求,提出了一个不太一样的思路:我们可以一次性把十年、二十年的长期租赁资金给到他,同时在这个基础上我们有一个超额利润分成,就是未来通过资产金融化运作、通过我们的资产管理所提升的停车资产价值实现的利润,我们也是和业主分享的,这样我们的生意就变成了共赢的生意,而不是零合的游戏。

那么,我们具体怎么做?

阳光海天拥有一支国内最专业的资产管理团队,做这件事最要紧的就是资管能力,阳光海天目前是国内资管能力最强的停车企业,下面我详细的说一下我们是如何实现增值的:第一,我们每进入到一个车场都会全面引入我们的停简单合作伙伴,提升车场的智能化管理水平,杜绝灰色收入;第二,发掘周边公共停车需求,合理引流,增加收入;第三,我们会运用超售概念和灵活的价格手段,增加空置车位的使用率,使收益最大化。同时还会引入增值服务,例如万户仓、易车生活等,在不影响车场正常运作的情况下,寻求价值更高的增值服务。

未来阳光海天将覆盖超过2000家停车场,管理车位数超过100万个,解决500亿融资,实现100亿以上的年收入,所以我们将需要更多的合作伙伴与我们同行,不仅仅是资金端,也有很多客户端、业主方,与我们共享这万亿级市场。我们的口号是:创造无与伦比的停车体验,做业主资产增值的伙伴!

国家发改委综合运输研究所城市交通室主任程世东表示:停车市场产业化雏形已现。我国停车市场需求、政策取向、资本环境已基本成熟,停车行业将从过去的低门槛、分散型向专业化、集中化转变。停车行业或将吸引更多政策层面和资本层面的关注。未来政策或向打通停车市场产业化最后一公里发展,进行土地分层出让细则,停车泊位纳入不动产登记,进一步明确性质、分类和界定。同时,研究收费权质押等相关金融政策措施以及停车设施资产证券化等。

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