【人物简介】

江沁园，阳光海天停车产业集团总裁，先后任职宝洁、贝恩公司、阳光100集团，在房地产管理、投资咨询、以及市场营销领域有着超过25年的从业经验。

物中心，连着两栋写字楼，阳光海天提出的理念，就是让使用频率比较高的人，尽量留比较好的车位，使他进出更方便，比如负二层，我们会采取月租的方式，来满足客户的需求。

但是有的月租顾客，个车位，天只占用次，这样比较浪费，这是需要调整的。通过资产管理的理念，我们让个停车场在同样的时间段内能够容纳更多的车。这就可以解决车位盖少了，如何容纳更多的车的问题。

另外，我们在资产管理的手段里面，包括定价、优惠政策，以及如何识别、甄别，应该给谁优惠，哪类来停车的人，不应该优惠，我们现在有种很好的方法论，支撑我们做决策，基本都可以使停车场运营水平得到提升。

问：阳光海天的运营手段与其他企业相比，有什么不同之处？

江沁园：我们推出的个很大的手段，就是无人化，不少车场也在做无人化，但是他们的无人化和我们的无人化是不样的，我们无人化的特点是风险低。

有很多车场的无人化是硬来的，就是把人取消了，后面管理的问题大堆，比如车主真的到达了，之前没人交费，后面排很多车，造成些管理问题，所以我们在问题的处理上，是增加了个强大的后台。

我们的管理系统有个监控室，可以管理所有车场、所有到场人员，遇到紧急、困难情况时，我们可以通过北京这边，特别是在晚上，没有车场管理员的情况下，在北京后台主动控制它，可以帮客户支付，或是直接抬杆让客户走，所以我们做的无人化，是真正不影响到客户满意度的前提下，去做的无人化。

问：和开发商合作的情况怎么样？

江沁园：我们大概有百分之六十到七十，都是和开发商合作的，政府类的合作占百分之三十左右，政府项目，比如有机场、高铁站、医院、学校这类的，其他大部分项目还是和开发商合作。

在合作模式方面，阳光海天从轻到重都做，轻的就是我们像个单独的停车场公司样，帮开发商管理停车场，管理好这个车场运营，收取些服务费，比较多的方式是保底分成，就是我们把车场管理权和收费权都收到我们公司，我们保证开发商每年能收入租金是多少，在这个基础上，如果超过多少，再给对方些高分成，比较重的模式包括我们投资建设，换若干年的些运营权，或者是我们买断对方十年、二十年，甚至无限期。或者有些地方支持车场产权交易，我们会去完成些收购。

这种情况就是业主有房产证，可以单独把停车场变成个单独的产证，可以过户给我们，和买房子是样的，但是现在，大部分城市不支持独立停车场过户。

问：商场的地下停车场投入是怎样的？

江沁园：投入有少有多，般做的好的停车场，我们可能只投入智能化设备，大概是百万之内的量级，如果涉及整个翻新，比如地坪，墙面，甚至标识，以及所有监控都需要换的话，总体成本还是比较高的。举个例子，如果个中型的停车场，比如还有四百到五百个车位，我们翻新，也需要五百万到八百万的成本。

问：阳光海天的核心竞争力是什么？

江沁园：硬件设备以及智能停车设备，在中国来说，已经比较成熟。

我们的核心竞争力是“七十和三十的问题”，其他企业只是实现了支付到闸的信息录入以及收费，只完成了整个链条三十的工作，后面有百分之七十的工作，阳光海天会做，比如在停车场里，我们的系统直接和楼上的B端，比如餐厅、电影院、幼教这些机构，与他们打通，我们会做些适当的推送，帮B端的客户，去提升他的消费源。

阳光海天从开始创业到现在，原来只是单纯的提供服务，现在也在做产品升级换代，我们公司从2016年年底，变成个资本公司，融了大量资金之后，通过三年多的努力，我们的收入比整个倒过来，之前是服务类的收入占了公司总营业额收入的百分之八十，现在我们的服务的总收入还不到百分之十八，反而是高盈利的这种租赁类，或者是停车金融类，比较重资产的项目占了收入的规模百分之八十。

责编 陈淑亚

审读 戴士潮